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農地転用について考察してみました


農地転用制度

その目的とは

今日,住宅用の土地と言うものは限られた状態にあります。
従って住宅を建てるためには,農地の使用目的を変更し住宅用とする事が一般に行われています。
農地を住宅・工業用地・駐車場に無断で使用することは法律で禁じられており,使用の際には行政府からの認可が必要です。
そのための最初の手段が農地転用です。

農地転用とは

  • 農地を農地以外のものにすることを農地転用といいます。
  • 別用途としては,宅地・駐車場・工業用地等として使う場合が考えられます。

対象者による区分

二種類に分けられます。
  • 第四条:農地を農地以外にする場合
  • 土地所有者が変わらす,用途だけ変更する場合
  • 第五条:農地を農地以外にする場合で且つ権利の設定や移転を伴う場合
  • 農地を第三者に売ったり譲渡したり貸したりする時。次男の為の住宅を建てたり,第三者が住宅や店舗として使う場合などが該当します。

許可が必要

個人レベルで農地を転用する場合はまず,担当行政府の許可が必要です。
  • 面積が4haを越える時,農林水産大臣
  • 上記以下の場合,都道府県知事
  • 政令都市や大きな市では,権限委譲を受けた市の農業委員会の場合もあります

農地転用可否の判断基準

農地転用を申請しても,次に該当する場合は許可されませんので注意が必要です。

行政指定区域内である時

  • 農用地区域内にあるもの
  • 行政府によって定められている区分です。
  • 集団的農地内にあるもの
  • 農用地区域外であっても,申請場所の周りに10ha以上の農地が広がっている場合は集団的農地として指定されているかも知れません。
上記二点とも,農地がある役所の農政課か農業委員会に問い合せれば直に判明します。
例:「大字○○XX番地は__ですか?」
指定区域内であっても後述する「農振除外」を受ければ許可されます

対象者の資力と信用による可否

対象者とは,四条では申請者,五条では譲受人を指します。
  • 転用行為を行うために必要な資力
  • 転用するための資力を確認されます。
    提出用添付書類に転用行為に掛かる見積書を提出しますが,その費用が賄える保証として下記のいずれか:
    • その額より多い預金残高の証明書
    • 融資証明書
    の提出を求める市町村が殆どです。
  • 対象者の信用
  • 対象者の信用の調査。
    これは土地の使途に関して過去に違反がなかったかどうかを問われると言うことです。 五条の場合,譲渡人ではなくて譲受人の信用のみが問われます。 下記の行為が判定の基準となります。
    • 農地法違反者リストに掲載されているか否か
    • 申請地の農業委員会が確認する
    • 都市計画法違反や建築基準法違反の有無
    • 申請地の農業委員会が都市計画課や建築課に問い合わせて確認する.
    • 農地台帳上の土地の使途名義の違反の有無
    • 対象者が農地を有している場合,農地台帳上の地目が全て農地である事が確認され,もし現況が雑種地や宅地になっていると違反転用となる。

該当地に関して何らかの権利を有する者の同意

権利者として以下の三つ場合が考えられます。
  • 土地登記簿謄本の乙欄に権利者がいる場合
  • 多いのが財務省と金融機関です。
  • 農地を農地のまま貸し借りしている場合
  • 農業経営基盤強化促進法による利用権設定がされている場合です
    農業委員会で確認でき,解除も簡単に出来ます。
  • 第三者に農地法第3条の使用貸借権や賃貸借権が設定されている場合
  • 契約が親子代々といった長期に渡る場合が多いので,難しくなることもあります。
いづれにしても,上記の場合農地転用には権利を有する者の同意が必要です。

農地転用の目的の実現が確実でない場合

例えば,譲受人が住宅を建てる申請の場合,対象地域が都市計画法では住宅が建てられない場合などがあたります。

周辺地域の営農条件に支障をきたす場合

これは農地転用されたために付近の農地や用水に重大な支障をきたすと予想された場合など。 例え,工場の新設目的のためである場合など.

一時的な転用でありながら,現状復帰が不可と認められた場合

一時的に農地以外の用途で土地を利用する場合、その一時使用目的が終わった後に、農地に復元出来ない使われ方が予想される場合に適用されます。
例えば,有害物資の仮置き場や大型機器の通行により,開墾困難が危惧される場合があります。

市街化区域の農地転用

これは非常に簡単です。農地法第4条第1項第5号や農地法第5条第1項第3号に届出すればよいとあります。
市街地かどうかは,市町村の役所の都市計画課に問い合せれば直に判明します。 添付書類は
  • 土地の位置を示す地図(案内図と公図
  • 土地登記簿謄本
  • 受け人の住民票
  • これは必須ではありませんが,市町村によっては必要な所もあります。
です。

農業振興地域での農地転用

農振除外とは

農業に適した地域を「農業振興地域」として区域指定し、その区域の中で最も農業を振興していこうと位置づけた区域を「農用地区域内」として、それ以外を「農用地区域外」として区域指定をします。
「農用地区域内」として指定されている場合,農地の転用は出来ないので,その対象から外して貰う必要があります。これを「農振除外」と言います。

除外が認められる用件

農振法第13条第2項に基づいた措置で,下記のいづれかの要件が満たされれば,除外されます。
  • 除外の必要性があり,場所が適当で,他に場所がない場合(上記1号に基く)
  • 例えば,分家住宅の場合で,下記の様な状況:
    • 必要性:次男の結婚で新たに住宅を建てる
    • 適当:場所が農用地区域の真ん中ではない
    • 他に無い:親が他に土地を有していない
    であれば除外申請は認可されます。
  • 農地の集団化・農業上の利用に支障がない(上記2号に基く)
  • 農用地区域の隅の方とか農地以外の土地の隣とかであれば認められ易いです。
  • 農用地区域内の土地改良施設の機能に支障を来たさない場合(上記3号に基く)
  • 工場を建てたら油が流出するとか,資材置き場の砂が田んぼに流れ込んだり大型車両の通行で用水路に損傷を起こす等が考えられる場合は認められないと言うことです。
  • 土地改良事業から8年以上経っていること(上記4号に基く)
  • 土地改良事業等の工事が完了した翌年度から起算して8年を経過した土地であること。
    多額の予算を注ぎ込んだ事業ゆえ,該当期間内での転用は不可です。

申請の手続き

  • 申請者
  • 四条の場合は土地所有者,五条の場合は譲渡人と譲受人の連署となります。
    多くの場合あh不動産屋や行政書士などに委任状を託して代理人とすることが出来ます。
  • 添付資料
  • 以下の二種類が必要となります。
    • 法定添付書類
    • 法律によって提出が義務付けられているものです。
    • その他参考となるべき書類
    • 各自治体が必要と見なす資料です。
      申請農地がある市町村農業委員会に出向いて「○○目的(例えば駐車場目的)の4条(または5条)の添付書類一覧を下さい」と言えば貰えます。
      宮崎市の場合はこちらからダウンロード出来ます。
  • 申請の流れ
  • 担当時期
    申請市町村農業委員会毎月11日-17日の開庁日(宮崎市)
    書類確認農業委員会事務局申請受付後開始
    審査会と
    現地確認
    地元農業委員書類確認後開始
    各自治体農業委員会総会毎月25日頃開催。
    結果を月末迄に都道府県に通知
    都道府県農林振興センター通知を受けた翌月の中旬から下旬。
    結果は申請後40日位で申請者に可否を通知
    注意:上記の期間には幅があります。
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