住宅ローン 金利タイプ

住宅ローンには大きく分けて二つのタイプが有ります。
  • 変動金利型
  • 固定金利型

変動金利型

その名の通り金利を金利市場の動きに合わせて短期間の内に見直すものです。
多くの場合,
  • 金利の見直しは半年毎に見直し
  • 変動金利型で1%を切る超低金利は最初の半年のみの保証で,後の借入れ期間の利率は借入れ期間の更新時の基準金利を元に再設定されることになります。
    この基準金利が市場に合わせて変動します。
  • 返済額は5年毎に見直す
  • 金利が変動したとしても期間内の返済額は同じです。
と言うものです。
この二番目の項目ですが一見良さそうに思えますが,思わぬ落とし穴となることが有り得ます。
金利が上昇しても返済額が同じであることに気を取られ過ぎ安心している時に生じます。
金利が上昇すると言う言は
一回の返済額に占める元金充当額の割合が少なくなる
と言うことです。結果として,返済額の再計算時に
思った程ローン残高が減っていない
事に気付く事になりかねない,と言う事態が生じ得ます。

固定金利型

その名の通り一定期間,金利を据え置くと言うものです。期間については1,3,5,7,10,15,20,25,30,35年
と様々ですのでご自分の人生計画・返済計画を加味して決定出来ます。
ネット銀行や大手都市銀行では変動金利型と年0.6%程度しか違わないものも有りますので,以下のような利点が有ります。
  • 10年以上低金利を確実に享受出来る
  • その間にローン残高をかなりのレベルまで軽減出来る
  • 金利の上昇が生じたとしても受ける影響を極力少なく出来る
こうして考えて見ても,固定金利型の場合
変動金利型に比べて割高感が否めない
と言う見方は残ります。では実際に算出して見ましょう。

ケース スタディー

実際にどの様に相違が生じるかを見てみましょう。
単純にする為に,ボーナス払い等の付加的要素は考慮しないで算出しております。
借入金額
3,000万円
返済期間
30年
変動金利型 固定金利型
半年で変動 10年固定
Aネット銀行 B都市銀行 C地方銀行 Aネット銀行 B都市銀行 C地方銀行
当初金利 0.980% 0.875% 1.250% 1.65% 2.05% 1.65%
基準金利 1.200% 1.075% 1.725% 2.00% 2.25% 2.40%
最大返済金額 \100,824 \98,994 \109,270 \109,359 \113,847 \113,500
上昇金利 0.002% 0.02%
返済金合計 \3,593 \3,530 \3,868 \3,892 \4,070 \3,991
利息合計 \593 \530 \868 \892 \1,070 \991
10年後の元金 \2,125 \2,111 \2,191 \2,152 \2.189 \2.152
単位は万円) 上記結果はあくまでも参考程度にお考え下さい。
上記のシミュレーションに於ける上昇金利の設定で結果は大きく異なるからです。
実際のお取引額と一致するもとはなりません。

比較の結果として

興味深い点を一つ取り上げます。
  • C地方銀行の変動型金利タイプ
  • Aネット銀行の10年固定型金利タイプ
を選んだ時の差額がさほどないという事です。
これは何故かと申しますと,C社の変動型の基準金利がA社の固定型の借入金利より大きく,A社の固定型の基準金利がC社の変動型の基準金利と差が大きくない点に起因します。
つまり
  • C社の変動型金利の見直し期間の半年後からA社の見直し期間が
  • 始まる9年6ケ月間はC社の固定型の方が金利が安い。
  • 変動型金利は当初は返済額に於ける利息の割合が高いので
  • 10年後の時点でも,元金の返済が進まないという事です。
これは変動型金利タイプの特徴なので,覚えておくと良いと思います。
結論として
低金利が続くのであれば変動金利型はお得
それに対して,
固定金利型は中長期の安定をもたらす
と言えるかも知れません。
金利型の選択も大切ですが,どこから借り受けるかでも大きく異なることが判りました。
一つの方法として,
  • 購入時には,変動金利型を採用して初期投資を抑える
  • 金利が上昇しそうなら,固定金利型に切り替える
と言う方法も考慮に値します。
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